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【フィリピン不動産】プレビルド＆中古物件のメリット・デメリット徹底比較

フィリピンで不動産投資を行うにあたって、建設中あるいは着工前の段階で購入する「プレビルド物件（新築物件）」と、完成後に市場で転売される「中古物件（リセール物件）」のどちらを選ぶかは、多くの投資家が悩むポイントです。

この点に関しては、どちらも一長一短があるため、絶対的にどちらが優れているということはありません。そのため、双方のメリット・デメリットを把握したうえで、ご自身の投資スタンスや物件の運用方法、資金計画などを踏まえながら選択するのが良いでしょう。

そこで、本ページではプレビルド物件と中古物件のメリット・デメリットを比較できるよう、わかりやすく解説していきます。是非、フィリピン不動産投資の物件選びの参考にしてみてください。

プレビルド物件のメリット

【メリット1】少額から始められる柔軟な支払いプラン

フィリピンのプレビルド物件では、各デベロッパーが独自に様々な支払いプランを用意しています。

プレビルド物件であれば、購入代金の支払いを数年にわたって分散できるため、初期のキャッシュアウトを大幅に抑えることが可能です。また、こうしたデベロッパー独自の分割支払いプランは基本的に無利子であるため、銀行ローンを利用する場合と比べて資金調達コストを抑えられる点も大きな魅力です。

さらに、購入時に物件代金を全額支払う必要がないため、プロジェクトの進捗状況を確認しながら投資を進めることができ、万が一プロジェクトに問題が生じた場合でもリスクを一定程度抑えられます。加えて、投資資金を日本円からフィリピンペソに両替するタイミングを分散できるため、為替変動の影響を平準化しやすい点もメリットです。

【メリット2】キャピタルゲインを狙いやすい

フィリピンのプレビルド物件では、デベロッパーは販売開始から竣工までの数年間に渡り、販売価格（㎡単価）を段階的に引き上げていくのが一般的です。

この場合、販売初期に購入した投資家は、物件完成前の段階でも購入価格と販売価格との間に大きな差額が生じているため、キャピタルゲイン（売買譲渡益）を得られる可能性が高くなります。

なぜこのような価格上昇が起こるか。それは、プレビルド物件は販売代金を建設費用に充当することで開発を進めていく事業モデルとなっているからだと考えられます。デベロッパー側からすれば、初期の販売が順調に進み、建設費用を十分に確保できることは、プロジェクトの成否を左右する重要なポイントとなります。

しかし、開発の初期段階での販売は、現場がまだ更地だったり、基礎工事を始めたばかりだったりというタイミングで判断することになるため、購入者側はより大きな竣工リスクを負う必要があります。もし開発の初期と後期で明確な価格差がなければ、誰も初期段階で購入しようとしないでしょう。

そこで、初期段階の購入者には価格面やプロモーション面で大きなインセンティブを与え、後期の購入者よりも圧倒的に安い価格で購入できるようにすることによって、初期の販売を円滑に進めているのです。プロジェクトが順調に進み、竣工の不確実性が低下するにつれて、こうしたインセンティブの必要性は薄れるため、デベロッパーは販売価格を段階的に引き上げていきます。

もちろん、プレビルド物件だから必ず値上がりするわけではありません。市場環境の変化や需給環境などによっては、期待したほど価格が上昇しないケースもあります。

そのため、プレビルド投資をするにあたっては、立地や市場性だけでなく、プロジェクトを確実に成功に導くことのできるデベロッパーの信用力や実績を見極めることも重要です。高いキャピタルゲインを狙うためには、価格の安さだけでなく、信頼できるデベロッパーを選ぶことが成功の鍵となります。

【メリット3】将来の需要を見据えた最新設計

プレビルド物件の大きな魅力のひとつが、時代のニーズを反映した最新仕様の物件を取得できる点です。これは単に「新築だからきれい」という話ではありません。デベロッパーは完成時だけでなく、その先5年後、10年後のライフスタイルや市場ニーズを見据えて商品企画を行うため、賃貸競争力や資産価値の維持という観点でも重要なポイントとなります。

実際にフィリピンのコンドミニアム市場では、ここ数年で設計思想や設備仕様が大きく進化しています。例えば、リモートワークの普及を背景に、コワーキングスペースを設置する物件が増えているほか、スマートホームシステムや高度なセキュリティシステムを採用するプロジェクトも増加しています。

その中でも特に注目したいのが、省エネ性能の向上です。フィリピンでは年間を通じてエアコンの利用頻度が高い一方、電気料金は日本と比べてもさらに高い水準にあります。そのため、遮熱性能の高い窓ガラスや省エネ型設備を採用した住宅への需要は年々高まっています。

例えば、日本では一般的な「ペアガラス（複層ガラス）」も、フィリピンではまだ一部の高級物件を中心に導入が進んでいる段階です。今後はこうした省エネ性能が、物件選びにおいても重要な判断材料になっていく可能性があります。

もっとも、設備は豪華であれば良いというものではありません。共用施設や設備が増えるほど、将来的な管理費や修繕コストの上昇に繋がる可能性もあります。そのため、投資家にとって重要なのは、設備の数や豪華さではなく、入居者から評価される設備を適切に備えているかどうかです。将来的な維持コストとのバランスまで含めて判断することが、長期的な投資成果に繋がるでしょう。

【メリット4】賃貸需要の高い部屋を選びやすい

プレビルド物件の大きなメリットのひとつが、将来的に賃貸運用しやすい「条件の良い部屋」を確保しやすい点です。ここでいう「条件が良い部屋」とは、単に高層階や角部屋を指すものではありません。フィリピンの気候や生活環境を踏まえ、実際に「テナントに選ばれやすい部屋」であることが重要です。

例えば、フィリピンでコンドミニアムを賃貸運用する場合、部屋の向き（方角）は入居者の満足度を左右する重要な要素となります。常夏のフィリピンでは、強い日差しの影響を受けにくい北向きや東向きは、室温が上がりにくく、快適に暮らしやすい傾向があります。一方で、西向きの部屋は午後から強烈な西日を受けやすく、室内温度の上昇やエアコン代の高騰に繋がるため、賃貸市場では敬遠されるケースがあります。

また、低層階の部屋についても、道路からの騒音や排気ガス、害虫などの影響を受けやすいため、物件によっては中高層階よりも賃貸募集時の競争力が低くなる場合があります。

プレビルド物件では、販売開始直後から多くの部屋の中から選択できるため、賃貸需要の高い間取り・階数・方角の部屋を確保しやすくなります。将来的な売却益だけでなく、安定した賃貸収入を目指すうえでも、購入時点で「選べる」ことは大きなメリットと言えるでしょう。

プレビルド物件のデメリット

【デメリット1】家賃収入の発生までに時間がかかる

プレビルド物件の最大のデメリットのひとつは、購入後すぐに家賃収入（インカムゲイン）を得られない点です。完成済みの物件であれば、購入後すぐに賃貸募集を開始できますが、プレビルド物件の場合は竣工まで3～5年程度かかるのが一般的です。その間は、物件代金の支払いは続く一方で、家賃収入は一切発生しません。

また、フィリピンのコンドミニアムは、竣工時点では最低限の内装しか施されていないケースが多く、実際に賃貸市場に出すためには家具や家電の設置やインテリア工事が必要となります。特に、外国人駐在員などをターゲットする場合には、ベッドやソファ、ダイニングセット、エアコン、照明、家電製品などを一式揃える必要があり、賃貸募集を開始できるまで1～2ヵ月程度を要することも珍しくありません。

さらに、大型コンドミニアムでは、竣工直後に数百戸規模の部屋が同時期に賃貸市場に供給されるため、テナント付けに想定以上の時間がかかるケースもあります。

このように、プレビルド物件は購入から家賃収入の発生までに一定のタイムラグが存在します。そのため、早期に家賃収入を得たい投資家には不向きな一方、完成までの価格上昇によるキャピタルゲインを重視する投資家には魅力的な投資手法と言えるでしょう。

【デメリット2】竣工リスク

竣工リスクは大きく、「開発遅延リスク」と「未完成リスク」の2つに分けられます。このうち未完成リスクについては、フィリピンでも大手デベロッパーが手掛けるプロジェクトであれば極めて低くなっています。そのため、投資家が現実的に注意すべきなのは、物件が完成しないことよりも、「予定通りに完成しないリスク」と言えるでしょう。

実際、フィリピンの不動産開発では、当初の予定通りに完成することの方が稀で、数ヵ月～1年以上遅延するケースは珍しくありません。これは大手デベロッパーも例外ではなく、完成予定日はあくまでも“目安”として捉えておく必要があります。

また、開発遅延が発生した場合でも、契約上の補償を受けられるケースは限定的です。契約書には不可抗力条項が広く設定されているのが一般的で、自然災害や感染症の流行、行政手続きの遅れなどは免責事由とされることが多いです。さらに、資材不足や建設人員の不足による遅延についても、実務上は補償の対象外となるケースが多く見られます。

そのため、投資家にとって重要なのは、補償の有無を期待することではなく、遅延が発生した場合でも長期化しにくい信頼性の高いデベロッパーを選ぶことです。一般的に、大手デベロッパーは資金力や調達力、施工管理体制に優れているため、遅延が発生した場合でも比較的早期に軌道修正できる傾向があります。一方、中堅・中小デベロッパーでは遅延が長期化しやすく、場合によっては資金繰りの悪化や事業継続リスクに繋がる可能性もあります。

プレビルド投資を検討する際には、物件そのものだけでなく、デベロッパーの実績や過去プロジェクトの竣工状況まで確認することが重要です。

【デメリット3】事前に実物を確認できない

プレビルド物件の購入は、建物が完成する前の段階で購入を決断しなければならないため、事前に実物を確認できないというデメリットがあります。投資家は、完成予想図（パース）や間取り図、モデルルーム、周辺環境などの情報をもとに購入判断を行うことになりますが、完成後の建物が必ずしもイメージ通りになるとは限りません。

もっとも、このリスクはある程度軽減することが可能です。例えば、同じデベロッパーが過去に開発した完成済み物件を見学すれば、建物の品質や共用施設の仕上がり、管理体制などを確認することができます。特に、同等グレードのプロジェクトを多数手掛けている大手デベロッパーの場合は、完成後のイメージを比較的正確に把握しやすくなります。

プレビルド投資では、購入を検討している物件のことばかり見るのではなく、「デベロッパーの過去の実績を見る」という視点を持つことも重要でしょう。

中古物件のメリット

【メリット1】購入後すぐに家賃収入を得られる

中古物件最大のメリットは、購入後すぐに賃貸運用を開始できるという点でしょう。プレビルド物件の場合、最低でも竣工までの数年を待たなければ家賃収入を得ることはできません。一方、中古物件はすでに建物が完成しているため、引渡し後すぐに賃貸募集を始めることができます。

また、物件によっては購入時点ですでにテナントが入居しているケースもあり、その場合は購入直後から家賃収入を得られる可能性があります。

投資の観点では、物件代金の支払い（キャッシュアウト）から家賃収入の発生（キャッシュイン）までの期間が短いことは大きなメリットです。早い段階で収益化できるため、資金効率を重視する投資家や、安定したインカムゲインを目的とする投資家にとって、中古物件は魅力的な選択肢となります。

【メリット2】市場価格より割安な物件を購入できる可能性がある

中古物件ならではの魅力のひとつが、市場価格よりも割安な条件で購入できるチャンスがある点です。

プレビルド物件の場合、デベロッパーが建設コストや周辺相場を基に販売価格を設定しているため、大幅な値引きが行われるケースは限定的です。一方、中古物件では、売主側の個人的な事情によって、相場よりも大幅に低い価格で売りに出されることがたびたびあります。

こうした売主は、「できるだけ高く売ること」よりも「早く売却すること」を優先することがあるため、価格交渉次第では市場価格より有利な条件で購入できる可能性があります。

また、フィリピンの中古コンドミニアム市場には、日本と比べて価格情報の透明性が低いという特徴があります。

日本では中古不動産の取引事例を確認できる仕組みが整備されているため、同じ物件・間取りで大きな価格差が生じることは多くありません。一方、フィリピンでは物件ごとの過去の取引価格を確認できるデータベースが未整備なため、売主によって価格設定にばらつきが生じやすい傾向があります。つまり、この市場の情報格差は、投資家にとっては割安な物件を発見できるチャンスにもなります。

ただし、こうした魅力的な物件は、市場にあまり長く残りません。良い条件の中古物件を取得するためには、日頃から相場を把握し、魅力的な案件が出た際に迅速に判断できる準備を整えておくことが重要です。

【メリット3】購入前に物件の状態を確認できる

実際の部屋を内見してから投資判断を行える点は、中古物件ならではの大きなメリットです。

プレビルド物件の場合、完成予想図や間取り図、モデルルームなどを基に購入判断を行う必要があるため、完成後の部屋の広さや質感、眺望などにイメージとのギャップが生じる可能性があります。

一方、中古物件であれば、購入前に実際の室内を確認できるため、内装の状態や設備の劣化状況、眺望、日当たり、騒音の有無など、将来的な賃貸運用に影響するポイントを事前に把握することができます。また、部屋だけでなく、共用部分の管理状態や建物全体の雰囲気まで確認できるため、購入後の想定外のリスクを抑えやすい点も魅力です。

プレビルド物件が「将来を先取りして投資する」ものであるのに対し、中古物件は「現在の状態を確認したうえで判断できる」という確実性があります。この点は、納得感を重視して投資したい方にとって大きな魅力と言えるでしょう。

【メリット4】購入前に実際の賃貸需要を確認できる

中古物件の大きなメリットのひとつが、購入前に実際の賃貸需要を確認できるという点です、

プレビルド物件の場合、将来の賃貸需要や想定賃料は、周辺相場やエリアの発展性、人口動態などをもとに予測するしかありません。そのため、どれだけ綿密に分析をしたとしても、一定の不確実性が伴います。一方、中古物件はすでに完成し、人が居住している状態であるため、その物件が実際に賃貸市場で受け入れられているのかを確認することができます。

例えば、共用部やロビーを確認することで、建物内にどの程度人の出入りがあるのか、どのような属性の入居者が暮らしているのかといった雰囲気を把握することが可能です。また、同じコンドミニアム内で賃貸募集が行われている部屋がどの程度あるのかを確認することで、需給バランスを推測する材料にもなります。

もちろん、フィリピンでは日本のように成約賃料や空室率などのデータが整備されているわけではありません。しかし、実際に建物を見て、現地の状況を確認したうえで投資判断を行えるという点は、将来予測に頼るプレビルド物件にはない中古物件ならではのメリット言えるでしょう。

中古物件のデメリット

【デメリット1】まとまった初期資金が必要

中古物件最大のデメリットは、購入時にまとまった資金を準備しなければならない点です。プレビルド物件では、物件代金は数年に渡って分割で支払えるのが一般的です。一方、中古物件の場合、非居住外国人のローン利用は金利や諸条件の面から現実的でないため、現金一括での購入が基本となります。

また、物件購入時には物件代金だけでなく、税金や登記関連費用などの諸費用も必要です。中古物件の場合、最低でも物件価格の2～4％程度が必要ですが、こうした費用も基本的には現金で支払うことになります。

さらに、中古物件では引き渡し後に修繕やクリーニング、家具・家電の入れ替えなどが必要になるケースも少なくありません。特に、賃貸運用を前提とする場合、購入価格だけでなく、運用開始までに必要な追加費用も考慮しておく必要があります。

このように、中古物件は購入後すぐに賃貸収入を得られる可能性がある一方で、投資開始時点で多額の手元資金が必要になります。中古物件への投資を検討する際は、想定される家賃収入と初期費用を総合的に比較することが重要です。

【デメリット2】経年劣化に伴う修繕リスク

中古物件への投資では、経年劣化に伴う修繕リスクを避けることができません。中古物件は完成から数年～十数年以上が経過しているケースも多く、建物や設備の老朽化が進んでいる可能性があります。

特に、フィリピンは高温多湿であり、沿岸部では塩害の影響も受けやすいため、日本と比べて建物や設備の劣化は早く進む傾向があります。また、管理体制が不十分な物件では、共用部のメンテナンスが行き届かず、建物全体の価値や居住環境が低下しているケースも見受けられます。

注意したいのは、購入時には問題がないように見えても、購入後の早い段階で設備の故障や修繕箇所が見つかることがある点です。予想外の修繕費用が発生すれば、当初想定していた利回りが低下する可能性もあります。

そのため、中古物件を検討する際は、室内だけでなく建物全体の管理状態を確認することが重要です。内見時には、エントランスや廊下、エレベーター、プール、ジムなどの共用施設に加え、ゴミ置き場や非常階段といった目立たない場所までチェックすることをおすすめします。こうした場所が清潔に保たれ、適切に管理されている物件は、管理組合や管理事務所が機能している可能性が高いと考えられます。

また、修繕リスクをできる限り抑えたい場合、築浅の物件を選ぶことも有効な選択肢です。一般的に築年数が浅い物件ほど、大規模な修繕が必要となる可能性は低く、設備の故障リスクも比較的小さい傾向にあります。

【デメリット3】購入時の選択肢が限られる

中古物件に投資するにあたっては、希望する条件を満たした部屋を自由に選びにくいという点はネックとなります。

プレビルド物件の場合、販売開始初期であれば、豊富な選択肢の中から階数、方角、間取り、価格などを色々と比較しながら、自身投資方針にあった部屋を選択することができます。

一方、中古物件の場合、基本的に市場に売り出されている部屋の中から選ぶことになります。そのため、気になるコンドミニアムが見つかったとしても、「高層階が良い」「眺望を重視したい」「特定の間取りが欲しい」といった条件を全て満たす物件が、タイミングよく売りに出されているとは限りません。

結果として、購入時には最も重要な価格や立地を優先する代わりに、階数や方角、眺望など、何らかの条件は妥協する必要が出てくる場合があります

もちろん、条件の良い中古物件が市場に出ることもありますが、そうした物件は競争も激しく、早期に売れてしまうケースが少なくありません。そのため、中古物件への投資では、希望条件を明確にしたうえで、良い物件が出るまで継続的に市場を確認する粘り強さも必要です。

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